Transparenz
So rechnet sich JOKO 19
Schritt für Schritt nachvollziehbar: von den Anschaffungskosten bis zu Ihrem monatlichen Überschuss. Alle Zahlen am Beispiel von Wohnung 01 (320.000 €, 40 m²) und 65.000 € Bruttojahreseinkommen.
Anschaffungskosten
Zum Kaufpreis kommen rund 8 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch).
= 345.600 € Anschaffungskosten
AfA-Basis: der Gebäudeanteil
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Wir setzen 80 % der Anschaffungskosten als Gebäudeanteil an.
= 276.480 € AfA-Basis
5 % degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)
Jedes Jahr dürfen 5 % des Restwerts abgeschrieben werden – im ersten Jahr 13.824 €, danach leicht fallend. Die degressive AfA ist zeitlich nicht begrenzt; ein Wechsel zur linearen Rest-AfA (3 %) wäre erst ab ca. Jahr 14 vorteilhaft. Voraussetzung: Baubeginn zwischen 10/2023 und 9/2029 – bei JOKO 19 erfüllt.
Das steuerliche Ergebnis
Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – dagegen stehen Zinsen, AfA und Verwaltung als Werbungskosten. Das Ergebnis ist in den ersten Jahren deutlich negativ und senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Ihr Steuervorteil
Das negative Ergebnis wird mit Ihrem Grenzsteuersatz nach dem amtlichen Tarif (§ 32a EStG) verrechnet. Bei 65.000 € brutto sind das 37,4 %.
− 13.519 € × 37,4 % = 5.056 € Steuerersparnis im Jahr — 421 € im Monat
Ihr monatlicher Cashflow
Jetzt wird alles zusammengerechnet: Die Rate aus dem Mischzins (3,56 %) plus 1,5 % Tilgung steht gegen Miete und Steuerersparnis. Im ersten Jahr bleibt ein Überschuss – und kumuliert über 10 Jahre liegt der gesamte Eigenaufwand bei nur rund 5.400 € – praktisch ± 0. Dem stehen rund 56.500 € getilgtes Darlehen als Vermögensaufbau gegenüber, der steuerfreie Wertzuwachs kommt on top.
Die Annahmen im Überblick
- 8 % Kaufnebenkosten, 100 % Finanzierung des Kaufpreises
- Mischkalkulation: 100.000 € KfW 297/298 (EH 40, eff. 2,60 %, Stand 08/2026) + Hausbank 4,0 % (Euribor-gekoppelt) = z. B. 3,56 % bei 320.000 €; 1,5 % Tilgung, echte Tilgungsverrechnung
- Gebäudeanteil 80 % der Anschaffungskosten, 5 % degressive AfA ohne Sonder-AfA nach § 7b (keine QNG-Zertifizierung)
- Miete 25,50 €/m² kalt, konstant (Sensitivität: selbst mit 22,00 €/m² Mindestmiete bleibt das Ergebnis im 1. Jahr nahe ± 0) · 0,50 €/m²/Monat nicht umlagefähige Verwaltung
- Grenzsteuersatz nach amtlichem Tarif § 32a EStG (2026); zu versteuerndes Einkommen vereinfacht als 85 % des Brutto abzgl. Pauschbetrag
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung. Ihre tatsächlichen Werte hängen von Ihrer individuellen Situation ab – bitte mit Ihrem Steuerbüro und Ihrer Bank prüfen.
Rechnen Sie es für Ihre Wunsch-Wohnung durch
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